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Grundsteuer als verfassungswidrig geächtet


Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das die Vorschriften zur Erhebung und Bemessung der Grundsteuer wegen Verstoßes gegen den Gleichheitsgrundsatz als verfassungswidrig ächtet hat, bezeichnet der Haus & Grund Eigentümerverein weitere Erhöhungen von Grundsteuerbelastungen durch die Gemeinden als „politisch unsensibel“, wenn nicht gar als „unmoralisch“. Genauso gehen aber Gemeinden aktuell vor und ziehen die Steuerschraube fester an, um ihren Finanzhaushalt zu entlasten. So wird bereits seit Jahrzehnten verfahren. Auf Fehlentwicklungen in der eigenen Finanzpolitik wird dabei genauso wenig Bedacht genommen, wie auf haushaltsfiskalische Alternativen. Die Bürgerinnen und Bürger werden immer wieder und immer höher zur Kasse gebeten. Das betrifft Immobilieneigentümer genauso, wie deren Mieter. Ganz aktuell werden in vielen Kommunen die Grundsteuern auch rückwirkend zum Jahresbeginn kräftig angehoben. Dabei ist schon seit dem Vorlagebeschluss des Bundesfinanzhofs an das Bundesverfassungsgericht seit dem Jahr 2014 klar, dass die bislang geltenden Grundsteuervorschriften nicht zu halten sind. Schon damals hatte das höchste deutsche Steuergericht klar gesagt, es halte die Grundsteuervorschriften für verfassungswidrig. Und genau aus diesem Grunde wurden sie dem Bundesverfassungsgericht zur abschließenden Bewertung vorgelegt.“

Nachdem jetzt endgültig klar ist, dass die Grundsteuer jeder verfassungsrechtlichen Grundlage entbehrt, dürfen Gemeinden keine weiteren Erhöhungen und Mehrbelastungen ihrer Bürger vornehmen. Jedes andere Handeln muss als politisch unsensibel bezeichnet werden. Und mehr noch: Gerade deshalb, weil von den Gemeinden immer wieder zu hören ist, sie benötigten die Steuer zum Ausgleich des eigenen Finanzhaushaltes, muss eine weitere Mehrbelastung durch Grundsteuererhöhung aus rein finanziellen Motiven ohne verfassungsrechtliche Grundlage als „unmoralisch“ gebrandmarkt werden.


Feurige Weihnachten


Brennt ein Weihnachtsbaum ab, muss der Wohngebäudeversicherer zahlen, auch wenn der Baum aufgrund längerer Standzeit und Heizung am Standort trockener war als ein frisch geschlagener Baum. Darauf weist jetzt Haus & Grund unter Berufung auf ein Urteil des LG Oldenburg vom 08.07.2011 (13 O 3296/10) hin.  Entscheidend war, dass der Baum unter ständiger Aufsicht einer erwachsenen Person gestanden hat. Auch wenn der Hauseigentümer nach dem Anzünden der Baumkerzen den Baum nicht durchgängig beobachtet habe, so war doch Sorge dafür getragen, dass der Baum durch eine im Wohnzimmer ständig anwesende erwachsene Person beaufsichtigt wurde. Damit konnte der Versicherer grobe Fahrlässigkeit bei der Herbeiführung des Versicherungsfalls nicht einwenden und seine Leistung nicht verweigern, auch wenn sich neben dem Baum im Wohnzimmer weder ein Löscheimer noch Löschdecken befunden haben. Grobe Fahrlässigkeit sahen die Oldenburger Landrichter auch nicht darin, dass der Hauseigentümer den brennenden Baum nach draußen ziehen wollte, dazu die Terrassentür öffnete und damit die Brandentwicklung noch deutlich beschleunigt wurde. Schließlich konnte der Versicherer keinen Fahrlässigkeitsvorwurf daraus ableiten, dass die Kerzen etwa nicht ordnungsgemäß bzw. auf sorglose Weise in die dafür vorgesehenen Halterungen eingesteckt wurden. Ein derartiger Nachweis ließ sich nicht führen.


Eigenbedarf: Andere Umstände


Wer eine Wohnung vermietet, sollte sich darüber im Klaren sein, dass er sie in den nächsten fünf Jahren weder für sich selbst noch zum Beispiel für seine Angehörigen benötigt. Sind derartige Umstände schon im Zeitpunkt der Vermietung greifbar oder gar abzusehen, kann sich der Mieter unter Berufung auf die Voraussehbarkeit dieser Umstände gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs wehren. Nicht immer aber lässt sich ein solcher zukünftiger eigener Bedarf an der Wohnung für den Vermieter in der Vermietungssituation absehen.

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. März 2013 (Az. VIII ZR 233/12).

Die Vermieterin vermietet die Wohnung. Ihre Tochter teilt ihr danach mit, dass ihr Lebenspartner und sie ein gemeinsames Kind erwarten und deshalb eine größere Wohnung benötigen. Zwei Jahre nach dem Vertragsabschluss kündigt die Vermieterin deshalb die vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs zu Gunsten ihrer Tochter einschließlich der werdenden Familie; dies auch in der freudigen Erwartung, sie werde Großmutter. Zuvor hatte der werdende Vater bei der Besichtigung der Wohnung mit der Mieterin im Vorfeld des Vertragsabschlusses noch erklärt, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, höchstens ein Hausverkauf. Die Mieterin stützt sich nun darauf, und wendet gegen die erklärte Kündigung wegen Eigenbedarfs ein, sie sei rechtsmissbräuchlich.
Der BGH sieht das anders: Aus der Erklärung könne man einen rechtsgeschäftlichen Bindungswillen, nicht Vater zu werden, nicht ableiten. Die Erklärung habe sich auf den damaligen Stand der Lebensplanung bezogen, bei dem die eingetretene Schwangerschaft und die damit verbundene Änderung der Lebensplanung nicht absehbar waren. Deshalb habe die Mieterin nicht darauf vertrauen können, mit Eigenbedarf nie konfrontiert zu werden.

Auf den Hund gekommen


Vermieter müssen die Haltung eines Hundes in der Mietwohnung nicht grundsätzlich gestatten. Mietvertragliche Klauseln, die die zulässige Haltung von Hunden an die vorher eingeholte Zustimmung des Vermieters knüpfen, sind weiterhin zulässig. Dies erklärt Haus & Grund Königslutter / Velpke e.V anlässlich eines neuen Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20. März 2013 (Az. VIII ZR 168/12). In diesem Urteil hatte der BGH eine Klausel in einem Mietvertrag für unzulässig erklärt, die generell und ohne Ausnahme das Halten von Hunden und Katzen verbietet. Der BGH moniert das einschränkungslose und grundsätzliche Verbot der Hundehaltung. Eine wirksame Klausel muss seiner Auffassung nach ermöglichen, dass im Einzelfall zwischen den Interessen des Mieters an der Hundehaltung und den etwa gegenläufigen Interessen des Vermieters und der übrigen Hausgemeinschaft abgewogen werden kann. Grundsätzlich aber bleibt es dabei, dass die Hundehaltung nur zulässig ist, wenn der Vermieter vorher zustimmt. Hierbei steht ihm grundsätzlich ein Ermessen zur Verfügung, die Hundehaltung auszuschließen. Nur in eng gelagerten Ausnahmefällen kann der Mieter ausnahmsweise einen Zustimmungsanspruch gegen den Vermieter haben. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Hund im Rahmen einer sozialthera-peutischen Maßnahme auch auf ärztlichen Rat hin für den Mieter wichtig ist. Gibt es aber zum Beispiel einen Tierallergiker im Haus als Nachbarn, so ist das sicherlich für den Vermieter ein wichtiger Grund, die Hundehaltung zu versagen. Unberührt bleibt durch die neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch sein Recht, im Falle von Unzuträglichkeiten und Beschwerden gegen einen im Haus gehaltenen Hund die Erlaubnis zu widerrufen.


Guter Ton?


Gehört die Ausstattung einer Wohnung mit einem Internetanschluss jetzt tatsächlich zum guten Ton? Diese Frage kann man sich glatt stellen. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) erkannte jüngst einem Anschlussnehmer Schadensersatz für den Ausfall seines Internetanschlusses zu (Urteil vom 24. Januar 2013 - III ZR 98/12). Da könnte so mancher Mieter auf die Idee kommen, von seinem Vermieter in jedem Fall die Versorgung seiner Wohnung mit Internet zu verlangen und sich andernfalls Schadensersatz vorzubehalten. Dies aber wäre barer Unsinn, erklärt Haus & Grund: Der Mieter hat nur Anspruch darauf, dass der Vermieter die vermieteten Räume in dem Zustand erhält, in dem sie nach den Vorgaben des Mietvertrags sein müssen. Sieht aber der Mietvertrag keinen Internetanschluss vor, so hat ein Mieter auch keinen Anspruch darauf. Genauso wenig kann er seinen Vermieter dazu verpflichten, es zu dulden, dass er seinen Internetanschluss selbst herstellt. Auch wenn die Nutzung des Internets in den vergangenen Jahren ständig weiter um sich griff und jetzt gerade bei der jüngeren Generation geradezu grassiert, entspricht eine Wohnung ohne Internetzugang immer noch den Erfordernissen zeitgemäßen Wohnens. Eine andere Frage ist aber, ob man als Vermieter die Versorgung mit Internet als Maßnahme der Kundenpflege anbietet. Ein kleiner eigener Vorteil winkt dann zusätzlich: Will ein Mieter eine Satellitenschüssel montieren, kann er aber auch über Internet fernsehen, so kann man als Vermieter dieses Verlangen mit dem Hinweis auf die Empfangsmöglichkeit des Internetfernsehens ablehnen. Ob der Mieter über einen eigenen Computer verfügt, bleibt dabei ohne Belang.


BGH: Was sind Schönheitsreparaturmaßnahmen?

Mit seinem Urteil vom 13. Januar 2010 (Az. VIII ZR 48/09) hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung keine Schönheitsreparaturmaßnahmen i. S. v. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV sind.
Des Weiteren bestätigte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung, nach der die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eine einheitliche Rechtspflicht darstelle,so dass im Falle der Unwirksamkeit der Klausel im Hinblick auf einzelne Bestandteile grundsätzlich die Klausel insgesamt unwirksam sei.
Dem Bundesgerichtshof lag folgende Schönheitsreparaturklausel zur Entscheidung vor:
"Die Schönheitsre-paraturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen.
Im Allgemeinen werden Schön-heitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."
Der Bundesgerichtshof erachtete die Klausel für unwirksam, weil ein über das Streichen der Fußböden hinausgehendes Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen nicht Gegenstand der Schönheitsreparaturmaßnahmen i. S. v. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV sei.
Darüber hinaus lasse sich der Klausel nicht entnehmen, dass das Streichen der Wohnungseingangstüren und Fenster von außen ausgeklammert sei.
Auch insoweit gehe die Klausel über § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV hinaus.
Stelle sich eine Schönheitsreparaturverpflichtung aufgrund einer unzulässigen Ausgestaltung im Hinblick auf die zeitlichen Modalitäten, die Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfanges in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, habe dies die Unwirksamkeit der Klausel insgesamt zur Folge. Dies gelte unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sei.

Rauchmelderkosten umlegbar


Anlässlich der Einführung der Rauchmelderpflicht in Niedersachsen macht Haus & Grund darauf aufmerksam, dass sowohl die Kosten für die Anschaffung eines Rauchmelders als auch anfallende Wartungskosten auf den Mieter umlegbar sind. Anschaffungskosten können als Modernisierungskosten umgelegt werden. Eine andere Frage ist es, ob man aus Marketingründen und zur Kundenbindung als Vermieter diese Kosten selbst trägt, anstatt sie dem Mieter weiter zu belasten. In jedem Fall sind die anfallenden Wartungskosten Betriebskosten. Sie können auf den Mieter umgelegt werden, soweit sie beim Vermieter entstehen.
Zum 1. November 2012
ist in Niedersachsen für den Neubau die Rauchmelderpflicht eingeführt worden. Für bereits fertiggestellte Immobilien gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2015. Auszustatten sind Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, soweit sie im Brandfalle als Rettungswege dienen. Dabei hat der Eigentümer die Rauchmelder anzuschaffen und installieren zu lassen. Dem Wohnungsnutzer, also zum Beispiel dem Mieter, ist es dagegen aufgegeben, für die Wartung der Rauchmelder während des Betriebs zu sorgen und für die entstehenden Kosten aufzukommen.



BGH: Vermieter haftet für den durch eine
„kalte“
Räumung entstandenen Schaden



Wenn ein Vermieter eine Wohnung ohne gerichtlichen Titel in Besitz nimmt, haftet er für den Schaden, der dem Mieter hierdurch entsteht. Diese Ersatzpflicht umfasst insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 45/09) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. „Ein Vermieter sollte niemals versuchen, das Recht selbst in die Hand zu nehmen“, rät Haus & Grund-Rechtsexperte Gerold Happ. „Wenn ein Vermieter eine Wohnung räumen will, sollte er sich vorher immer um einen Räumungstitel bemühen.“

Im zu entscheidenden Fall war der Mieter für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthaltsort verschwunden und von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hatte, nahm er die Wohnung, ohne zuvor einen Räumungstitel zu beantragen, in Besitz und räumte die Wohnung eigenmächtig aus. Der BGH sprach dem Mieter einen Schadensersatz für die vom Vermieter entsorgten oder nicht sorgfältig aufbewahrten Gegenstände zu. Da der Vermieter eine verbotene Selbsthilfe vornahm, träfe ihn eine Obhutspflicht für die in der Wohnung befindlichen Gegenstände. Zudem müsse er diese in einem Bestandsverzeichnis erfassen.


Paukenschlag "Mietnomade"


Bereits in ihrer Koalitionsvereinbarung hat sich die Bundesregierung den Kampf gegen Mietnomaden auf die Fahne geschrieben. Nun soll das Mietrecht im nächsten Jahr geändert werden. Im Kampf gegen Mietnomaden sollen dem Vermieter mehr Möglichkeiten für eine fristlose Kündigung eingeräumt werden, wenn die vereinbarte Kaution nicht gezahlt wird. Auch Wohnungsräumungen sollen zukünftig erleichtert werden. Das bisher von der Rechtsprechung abgesegnete "Berliner Modell" soll im Bundesrecht verankert werden. Das zuständige Amtsgericht soll die Möglichkeit erhalten, durch einstweilige Verfügungen Räumungen zu beschleunigen. Das ist ein Paukenschlag, der den durch Mietnomaden finanziell gebeutelten Vermietern endlich einmal helfen kann. Unter Mietnomaden verstehen wir nur diejenigen, die bereits bei Eingehung des Mietvertrages über ihre Zahlungsfähigkeit oder über ihre Zahlungswilligkeit täuschen, danach keine Kaution und keine Miete zahlen und schließlich bei Nacht und Nebel das Feld räumen und den Vermieter auf einem hohen finanziellen Schaden sitzen lassen. Besonders wichtig ist der Hinweis, dass nicht jeder Fall von Mietrückstand auf einen Mietnomaden schließen lässt. Hier können die Gründe vielfältig sein und zum Beispiel in Problemen am Arbeitsplatz oder in der Familie oder schließlich in einer allgemeinen Verschuldungsituation liegen. In all diesen Fällen würde man den Mieter bitter unrecht tun, würde man sie mit Mietnomaden gleich setzen.



Keine Haftung für Nachbarschaftshilfe
Sommerzeit - Handwerkerzeit


Bei gutem Wetter wird angepackt: Der Wintergarten muss fertig werden, das Dach wird neu gedeckt. Wer bei solchen Arbeiten seinem Nachbarn zur Hand geht und unentgeltlich Nachbarschaftshilfe leistet, haftet bei einem Unfallschaden nur für grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz. Darauf macht jetzt unter Berufung auf ein Urteil des OLG Stuttgart (Urteil vom 08.05.2008 - 13 U 223/07)  aufmerksam. Wer uneigennützig und unentgeltlich seinem Nachbarn hilft, haftet in den meisten Fällen nicht bei eingetretenen Unfallschäden. Denn in solchen Fällen geht die Rechtsprechung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Nachbarn von einem "stillschweigenden Haftungsausschluss" aus. Dieser Ausschluss gilt selbst für schwere Unfallfolgen. In dem genannten Urteil wies das OLG Stuttgart die Schadensersatzklage einer Witwe gegen einen Nachbarn ab. Der Nachbar hatte dem Ehemann der Frau mit einem Minibagger bei Grundstücksarbeiten geholfen, ohne dafür Geld zu verlangen. Durch eine Drehung des Auslegers des Baggers erhielt der Ehemann einen Schlag, der ihn tötete. Das Gericht nahm zwar einen Bedienungsfehler des Baggerführers als Unfallursache an, doch falle dem Baggerführer höchstens leichte Fahrlässigkeit zur Last.


Laubfall im Herbst

Worauf Eigentümer achten sollten


Immobilieneigentümer sollten in diesen Wochen darauf achten, dass Laub auf öffentlichen Gehwegen vor den Grundstücken nicht zur Gefahrenquelle für Fußgänger wird. Das rät die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus- und Grund Deutschland. Die Verkehrssicherungspflicht treffe den Eigentümer nicht nur bei Eisbildung und Schneefall. Gerade in Verbindung mit Regen könne ein mit Laub bedeckter Weg sehr rutschig werden.

Anfallendes Laub von Bäumen im öffentlichen Straßenraum werde in der Regel von der örtlichen Straßenreinigung beseitigt. Die Eigentümer müssten dieses Laub nur zu Haufen zusammenfegen, so dass Straßenrinnen und Gullys nicht verstopft werden. Laub, das von eigenen Bäumen auf den öffentlichen Gehweg gefallen ist, sollte auf dem eigenen Grundstück entsorgt werden. Eigentümer könnten das Laub beispielsweise kompostieren oder als Frostschutz für Gartenpflanzen verwenden.

Haus & Grund weist darauf hin, dass Dritte das Laubfegen übernehmen können. Allerdings bliebe auch in diesem Fall der Eigentümer zur Überwachung verpflichtet.

Hinweis: Die allermeisten Gemeinden regeln die Reinigungspflichten in Satzungen. Welche einzelnen Regelungen vor Ort bestehen, kann dort nachgelesen werden.


Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses

Nachmieter stellen


Ein gegenseitiger Kündigungsverzicht ist gesetzlich zwar nicht vorgesehen, dies ist jedoch nach der Rechtsprechung des BGH zulässig und oftmals für Vermieter und Mieter sinnvoll. Der Mieter benennt dem Vermieter einen Nachmieter und meint, dass er damit nicht mehr verpflichtet sei weitergehende Miete zu zahlen, seine Lebensumstände hätten sich geändert. Dies ist jedoch nicht so einfach möglich, hierauf weist Haus & Grund unter Berufung auf den Bundesgerichtshof hin (BGH, 07.10.2015 – VIII ZR 247/14).
Vorzeitige Entlassung aus dem vereinbarten Kündigungsverzicht könne nur beansprucht werden, wenn besondere Umstände dies rechtfertigten. Dies sei in dem vom BGH entschiedenen Fall nicht gegeben. Der Vermieter lasse einen Nachmieter zu, knüpfe jedoch hieran Voraussetzungen und verlangt, dass er eine Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Informationen zu seinen Familienverhältnissen und die Selbstauskunft bei der Schufa vorlegen müsse. Diese Bedingungen hält der Mieter für überzogen.
Haus & Grund  sagt, der BGH halte die dargelegten Voraussetzungen für rechtmäßig. Schließlich müsse der Vermieter sich ein hinreichendes Bild über die Persönlichkeit sowie Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des angebotenen Nachmieters machen können, bevor der Mieter aus seiner vertraglichen Verpflichtung zum vereinbarten Kündigungsverzicht entlassen werden könne. Die Bedingungen seien zu erfüllen, bevor der Interessent die Wohnung besichtigten darf.


 
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